Рынок коммерческой недвижимости России 2025–2026: что происходит с ценами

Рынок коммерческой недвижимости России прошел 2025 год с рекордными показателями ввода и инвестиций. Для инвесторов, брокеров и агентов это год структурных сдвигов: одни сегменты выросли двузначно, другие просели. Разбираем цифры и формулируем прогноз на 2026 год.

Рекордный ввод и рост инвестиций

Главная цифра года — общий объем ввода коммерческих площадей в 2025 году составил 9,1 млн кв. м. По данным «Интерфакс-Россия», это рекорд и первый подобный результат в истории рынка. Высокий ввод формирует новую базу предложения, которая будет влиять на ставки в ближайшие годы.

Инвестиционная активность также вышла на исторические уровни. Объем инвестиций в недвижимость в 2025 году достиг 1,18 трлн рублей. При этом изменилась сама структура вложений: доля коммерческой недвижимости в инвестициях выросла с 67% до 78%. Капитал смещается из жилого сегмента в коммерческий — инвесторы ищут доходные активы с понятным денежным потоком.

Офисный сегмент: дефицит толкает ставки вверх

Офисы стали самым динамичным сегментом по росту ставок. В Центральном административном округе Москвы арендные ставки выросли на 53% год к году. Это не разовый всплеск, а следствие накопленного дефицита качественного предложения в центре.

Премиальный сегмент показал особенно сильную динамику:

• Класс A/Prime в ЦАО — 67 100 руб/кв. м в год.
• За три года ставки на офисы класса Prime выросли на 89%.

Для инвесторов это означает, что качественные офисы в центре остаются дефицитным активом, а арендодатели с такими объектами получают растущий денежный поток. Для арендаторов — сигнал фиксировать долгосрочные ставки сейчас, пока дефицит не разогнал цены дальше.

Складская недвижимость: e-commerce задает спрос

Складской сегмент продолжает расти на фоне развития онлайн-торговли. Объем ввода складов в 2025 году составил 7,8 млн кв. м.

Структура спроса показательна: e-commerce и маркетплейсы формируют 38% спроса на склады. Это ключевой драйвер сегмента — логистика онлайн-ритейла требует все больше площадей, причем не только классических больших складов, но и объектов формата last mile ближе к городам.

Высокий ввод при сохраняющемся спросе со стороны маркетплейсов делает склады одним из самых сбалансированных сегментов: предложение растет, но и спрос не ослабевает.

Торговые помещения: малый формат выигрывает

В торговой недвижимости динамика разнонаправленная, и это важный сигнал для инвесторов.

• Малые лоты до 300 кв. м прибавили 6% год к году — до 3 200 руб/кв. м в месяц.
• Крупные форматы просели на 2%.

Рынок голосует за ликвидность и гибкость. Небольшие помещения под street retail проще сдать, проще перепрофилировать, и спрос на них со стороны малого бизнеса устойчив. Крупные форматы сложнее заполнять, и арендодатели вынуждены идти на уступки. Для инвестора это аргумент в пользу дробных, ликвидных лотов вместо одного большого объекта.

GAB: готовый арендный бизнес как отдельная категория

Отдельного внимания заслуживает рост сегмента GAB — готового арендного бизнеса. Это объекты, которые продаются уже со встроенным арендатором и действующим договором аренды.

Количество объявлений GAB на «Авито» выросло на 23% год к году, и сегмент фактически оформился в отдельную категорию. Спрос на такой формат логичен: инвестор покупает не «голые» стены, а готовый денежный поток с первого дня. В условиях, когда ставки по альтернативным инструментам высоки, предсказуемая арендная доходность становится особенно привлекательной.

Прогноз на 2026 год

На основе текущих данных можно сформулировать базовый сценарий на 2026 год:

• Инвестиции — около 1 трлн рублей. Это ниже рекордного 2025 года, но остается высоким уровнем по историческим меркам.
• Ставки — умеренный рост в диапазоне 10–15%, без резких скачков, кроме дефицитных сегментов вроде премиальных офисов в центре.
• Консолидация рынка — укрупнение игроков, уход слабых объектов, концентрация капитала в качественных активах.

Рынок переходит из фазы рекордного роста в фазу более зрелого, выборочного развития. Деньги будут концентрироваться там, где есть подтвержденный спрос и качество объекта.

Заключение

Несмотря на рекордный ввод и рост инвестиций, на рынке сохраняются структурные дисбалансы спроса и предложения. В одних сегментах — дефицит и рост ставок, в других — избыток площадей и давление на цены. Это рынок, на котором побеждают не те, кто действует по интуиции, а те, кто оценивает объекты на данных: трафик, конкурентную среду, динамику района, реальную доходность.

В 2026 году разрыв между «оцифрованным» и «интуитивным» подходом будет только расти. Преимущество получит инвестор, который заходит в сделку с цифрами на руках.

LSI-ключи: инвестиции в коммерческую недвижимость, арендные ставки офисов Москвы, складская недвижимость и маркетплейсы, готовый арендный бизнес GAB, прогноз рынка недвижимости 2026